Pengaturan Pertanahan, Pasca Terbitnya UUCK dan Perpu Cipta Kerja

(Surabaya – Notarynews) Pemerintah telah menetapkan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang (Perppu) Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja pada tanggal 30 Desember 2022. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang ini dibentuk dengan tujuan antara lain menciptakan dan meningkatkan lapangan kerja dengan memberikan kemudahan, pelindungan, dan pemberdayaan terhadap industri nasional dan perdagangan nasional, termasuk industri pertahanan. Di sisi lain, pemerintah terus berupaya untuk menjaring investasi sebagai salah satu kunci pertumbuhan ekonomi. Salah satu sektor yang diatur dalam Perppu Cipta adalah bidang pertanahan dan tata ruang.

Fakultas Hukum Universitas Dr. Soetomo bekerjasama dengan Beranda Hukum Indonesia pada Selasa (14/2) menyelenggarakan seminar nasional pertanahan yang mengangkat tema besar ‘Pendaftaran Tanah dan Pengaturan Pertanahan Pasca UU Cita Kerja dan Perpu Cipta Kerja” dengan menghadirkan tiga pembicara yaitu Sugeng Muljosantoso, S.H., selaku Kepala Kantor Pertanahan Kota Probolinggo, Dr. I Made Pria Dharsana, S.H., M.Hum selaku Dosen FH Universitas Marwadewa, Bali dan Tamsil, SH, MH selaku
Dosen Hukum Agraria, Unesa dengan dimoderatori oleh Ricco Yubaidi, SH, MKn dari Beranda Hukum

Sugeng Muljosantoso, S.H., selaku Kepala Kantor Pertanahan Kota Probolinggo, yang mengangkat tema “Perbaikan Pengaturan Bidang Pengelolaan Pertanahan Pasca UUCK dan Perpu Cipta Kerja” menegaskan bahwa Kementerian Agraria Tata Ruang dan Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia (Kementerian ATR BPN RI) telah melakukan sosialisasi terkait perubahan bidang pertanahan dan tata ruang. Seperti hal seminar pertanahan kali ini yang diselenggarakan oleh Universitas Dr. Soetomo Surabaya, dan Saya sangat menyambut positif seminar ini guna menangkal berbagai kesalahpahaman terkait Perppu tersebut.

Menurut Sugeng, salah satu perbaikan pengaturan bidang pengelolaan pertanahan Pasca UUCK dan Perpu Cipta Kerja adalah  dengan terbitnya Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah (“PP No. 18/2021”).

“Kami telah melakukan perubahan-perubahan terkait pendaftaran tanah dimana Kementerian ATR BPN RI telah melakukan berbagai percepatan dalam  pendaftaran tanah secara online. Di samping itu, kami juga telah meningkatkan kepastian jangka waktu atas hak tanah serta penertiban administrasi pertanahan,” tegas Sugeng.

Dosen Fakultas Hukum Warmadewa, Bali, Dr. I Made Pria Dharsana, SH, M. Hum yang mengangkat materi “Penguasaan Tanah dan Kepemilikan Hunian Bagi Orang Asing Pasca Lahirnya UUCK dan Perpu Cipta Kerja” mengatakan bahwa Warga Negara Asing (WNA) bisa memiliki apartemen di Indonesia. Izin dimaksud diatur dalam Pasal 144 ayat (1l Perppu Cipta Kerja.

Dalam pasal itu, lanjut Made Pria ada lima golongan yang dibolehkan mengantongi hak milik, termasuk WNA. “Hak milik atas satuan rumah susun dapat diberikan kepada: a. warga negara Indonesia; b. badan hukum Indonesia; c. warga negara asing yang mempunyai izin sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; d. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia; atau e. perwakilan negara asing dan lembaga internasional yang berada atau mempunyai perwakilan di Indonesia,” bunyi ayat tersebut, terang Made Pria.

Selain itu, dalam PP No. 18 Tahun 2021 jo. PP No. 13 Tahun 2021 dapat miliki rumah tapak di atas tanah hak pakai, atau hak pakai di atas hak milik yang dibuat berdasarkan perjanjian dihadapan PPAT. Sedangkan, untuk pemanfaatan tanah diatas tanah HPL harus erdasarkan Perjanjian Pemanfaatan Tanah Dengan Pemegang HPL.

Lebih jauh Dosen Notariat Unwar, Bali ini mengungkapkan untuk “Satuan Rumah Susun” diberikan terhadap Rumah Susun diatas Bidang Tanah: Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan Diatas Tanah Negara, Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan Diatas Hak Pengelolaan, Hak Pakai atau Hak Guna Bamgunan diatas Hak Milik.

Dengan catatan, lanjut Made Pria bahwa bangunan tersebut dibangun dalam kawasan-kawasan tertentu yang diatur oleh Pemerintah.

Selanjutnya, pemerintah juga melakukan pembatasan kepemilikan hunian bagi orang asing dengan menerbitkan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan Dan Hak Atas Tanah, yang termuat dalam Pasal 186 ayat (1) dan (2) Rumah Tapak.

Artinya, adalah rumah dimaksud dengan kategori rumah mewah sesuai dengan ketentuan Peraturan Perundang-undangan ; yaitu 1 (Satu) Bidang Tanah Per Orang/Keluarga dengan tanahnya paling luas 2.000 M2 (Dua Ribu Meter Persegi);

“Sedangkan untuk kepemilikan WNA atas Satuan Rumah Rumah Susun, dijelaskan Made Pria, WNA hanya dapat satuan rumah susun, dengan kategori rumah susun komersial. Dan mesti dipahami bersama bahwa Perpu No. 2 Tahun 2022, itu masih bersifat sementara dan akan segera menjadi UU Pengganti UU No. 11 Tahun 2020 Tentang Cipta Kerja,” imbuhnya.

Dosen Agraria Fakultas Ilmu Sosial dan Hukum, Universitas Negeri Surabaya, Tmsil, SH, MH menegaskan bahwa dalam rangka meningkatkan kepastian hukum dan kedayagunaan regulasi, maka salah satu rekomendasi yang diharapkan pada diskusi-diskusi hukum dan seminar pertanahan terkait  Undang-Undang Cipta Kerja dan Perppu Cipta Kerja adalah perampingan dan harmonisasi regulasi antara Pusat dan Daerah.

Menurut penilaian Tamsil, isu-isu aktual sebelum lahirnya Undang-Undang Cipta Kerja terjadi hiper regulasi yang tumpang tindih dan ego sektoral institusi yang menjadi faktor penghambat terbesar lambatnya percepatan investasi dan kutangnya ketersediaan lahan. Adanya HGB 160 tahun dan juga HGU yang memakan waktu hingga 190 tahun serta sengketa, konflik pertanahan yang tak kunjung selesai sekalipun sudah diupayakan peradilan pertanahan.

Namun begitu, lanjut Tamsil, terkait kebijakan dari UUCK yang mengakibatka. tumpang tindih peraturan ternyata menghasilkan penguatan terhadap sektor pertanahan hal ini disusul dengan lahirnya Peraturan Pemerintah No. 18/2021 ttg HPL, HAT, Sarusun, dan Pendaftaran Tanah. Ada juga PP No. 19/2021 tentang Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum, PP No. 20/2021 tentang Penertiban Kawasan dan Tanah Terlatar, PP No. 21/2021 ttg Penyelenggaraan Penataan Ruang, PP No. 43/2021 tentangg Penyelesaian Ketidaksesuaian Tata Ruang dengan KH,Izin,HAT, PP No. 64/2021 tentang Badan Bank Tanah.

Dan sebagai contoh pengaturan hal baru dalam PP No. 18 Thn 2021, diantaranya: Penyelesaian Masalah Tanah Reklamasi: Pemberian Hak, Keterlanjuran dan Akibat Hukum (Pasal 17) Pemberian Hak Atas Tanah di wilayah Perairan (Pasal 65) Pemberian HAT dan HPL pada RAT & RBT (Pasal 74-83) Pendaftaran Tanah & AKTA scr Elektronik (Pasal 84 – 86) Penegasan Tidak Berlakunya bukti Hak Lama ex Hak Adat dan Hak Barat (Pasal 95-97) Penegasan Status Tanah Swapraja (Pasal 98).

Hanya saja, lanjut Tamsil, ada kontroversi pasca UUCK diundangkan,  sebagaimana diubgkapkan oleh Prof. Maria S.W. Sumardjono bahwa bentuk dan isi materinya tidak memenuhi syarat formil dan syarat materiil.

Tamsil menyebutkan bahwa UUCK kurang mepertimbangkan aspek keadilan dan berakibat pada biasanya kepentingan investasi, tidak cukup mengakomodir hak ulayat masyarakat hukum adat serta tidak tegas melindungi kepentingan kelompok masyarakat yang rentan.

Selain itu, Tamsil juga menilai bahwa UUCK kurang mempertimbamgkan aspek kepastian hukum, contohnya : pemberian HGU Diatas HPL – tidak sesuai Pasal 2 jo 28 UUPA b. Pengaturan Jenis Hunian (Tapak dan Rusun) bagi Orang Asing Tidak Sama.

Adapun, realita lain, kepemilikan Apartemen/Sarusun untuk Orang Asing diatas Tanah HGB dan kepemilikan bersama Sarusun antara WNI dan WNA tidak dibedakan.

Yang tidak kalah menarik, lanjut Tamsil adalah soal aspek keberlanjutan dimana alih fungsi lahan dipermudah, sementara ketahanan pangan terancam karena adanya alih fungsi lahan. Dan yang membuat banyak pihak menolak lahirnya UUCK dikarenakan tidak sinkron dengan pembangunan bidang pertanahan di dalam RPJPN 2005-2025. (PM )