Bicara soal pemecahan tanah kavling, terdapat pembatasan jumlah bidang tanah yang dapat dipecahkan, yang diatur oleh kebijakan pemerintah dan Badan Pertanahan Nasional (BPN). Pembatasan ini diterapkan untuk menghindari penyalahguna an tanah dan memastikan pengelolaan lahan sesuai dengan rencana tata ruang wilayah. Berikut penjelasannya :
1. Aturan Pembatasan Pemecahan Tanah
Pembatasan pemecahan tanah diatur dalam:
– Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN.
– Peraturan daerah yang mengatur tata ruang dan peruntukan lahan.
Pembatasan Umum
Untuk perorangan: Biasanya, individu yang mengajukan pemecahan sertifikat tanah dibatasi hingga 5 bidang tanah dalam satu permohonan atau satu tahun. Untuk badan usaha/developer: Tidak ada batasan jumlah bidang tanah, tetapi mereka wajib memenuhi syarat seperti:
– Izin lokasi.
– Izin peruntukan penggunaan tanah.
– Rencana detail tata ruang (RDTR).
Pembatasan ini berlaku terutama bagi individu yang mengajukan pemecahan lahan secara bertahap untuk menghindari kewajiban tertentu, seperti pembayaran pajak penghasilan final (PPh) dan pengurusan izin usaha.
2. Dasar Hukum
Pasal 19 UUPA: Sertifikat tanah diterbitkan sebagai alat pembuktian hak atas tanah, termasuk dalam hal pemecahan. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah: Mengatur prosedur pemecahan tanah dan pendaftaran tanah. Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan: Mengatur tata cara pemecahan sertifikat dan jumlah bidang tanah dalam satu permohonan.
3. Tujuan Pembatasan
Mencegah Fragmentasi Lahan Berlebihan: Pemecahan lahan yang tidak terkendali dapat mengganggu tata ruang wilayah. Pengawasan Pajak: Pembatasan mencegah manipulasi pajak dengan menghindari kewajiban tertentu, seperti PPh atas transaksi tanah. Pengendalian Penggunaan Lahan: Menghindari pengembangan lahan yang tidak sesuai dengan peruntukan tata ruang
4. Contoh Kasus
Individu: A memiliki tanah seluas 5.000 m² dan ingin memecahnya menjadi 10 bidang kavling. Namun, ia dibatasi hingga 5 bidang dalam satu permohonan. Jika A tetap ingin memecah seluruhnya, ia harus mengajukan permohonan kedua atau melalui badan usaha.
Developer: B adalah pengembang perumahan yang membeli tanah global untuk dijadikan 100 kavling. Karena B adalah badan usaha, ia dapat memecah tanah tanpa batasan jumlah bidang, tetapi wajib mengurus izin lokasi dan pemanfaatan tanah.
5. Sanksi Jika Melanggar
Jika pemecahan tanah dilakukan tanpa memenuhi aturan atau melebihi batasan: Tanah Tidak Dapat Disertifikasi: Pemecahan tidak akan diproses oleh BPN. Sanksi Administratif: BPN dapat menolak permohonan atau membatalkan proses pemecahan. Masalah Pajak: Jika ditemukan pelanggaran, pemilik tanah dapat dikenakan denda atau kewajiban pajak tambahan.
6. Solusi untuk Pemecahan Lebih dari Batas
Jika Anda ingin memecah tanah lebih dari batas yang ditentukan:
1. Ajukan Melalui Badan Usaha :
Daftarkan badan usaha atau koperasi untuk pengelolaan tanah. Dengan badan usaha, Anda dapat mengajukan pemecahan tanpa batas jumlah bidang.
2. Permohonan Bertahap:
Ajukan pemecahan bertahap sesuai aturan lokal, misalnya 5 bidang per tahun.
3. Konsultasi dengan BPN :
Diskusikan kebutuhan Anda dengan petugas BPN setempat untuk memahami aturan spesifik di wilayah Anda.
Kesimpulan
Pembatasan jumlah bidang tanah yang dapat dipecah memang ada, terutama untuk individu, dan kebijakan ini bertujuan untuk mencegah penyalahgunaan dan mendukung tata kelola lahan yang baik. Jika pemecahan lahan Anda melibatkan jumlah besar, pertimbangkan untuk melibatkan badan usaha atau berkonsultasi langsung dengan BPN untuk memastikan semua prosedur terpenuhi.
Dr I Made Pria Dharsana SH, M. Hum Pengasuh Rubrik ini adalah Dosen Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Indonesia dan Fakultas Hukum Universitas Warmadewa, Bali
Pertanyaan bisa dikirim via email : imadepriadharsana@gmail.com
