Klausula Penyimpanan Sertipikat pada Notaris/PPAT dalam Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagai Pelanggaran Hukum Jabatan Notaris & Hukum Jabatan PPAT
Dr KRA MJ. Widijatmoko SH Sp.N
Dosen FH & Sekolah Pasca Sarjana Universitas Djuanda Bogor.
Pendahuluan
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) merupakan akta pendahuluan yang mengikat Penjual dan Pembeli untuk melaksanakan transaksi jual beli properti di masa mendatang, ketika syarat-syarat tertentu belum terpenuhi. Berbeda dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan berfungsi sebagai dokumen legal pengalihan hak kepemilikan, PPJB yang umumnya dibuat di hadapan Notaris tidak serta merta memindahkan status kepemilikan tanah.
Dalam praktiknya, seringkali dimasukkan klausula dalam PPJB yang mewajibkan Penjual menitipkan Sertipikat Hak Atas Tanah (SHM) kepada Notaris/PPAT yang membuat akta tersebut, sebagai jaminan pelunasan atau pelaksanaan kewajiban oleh para pihak. Klausula penyimpanan sertipikat ini telah memicu perdebatan hukum dan yurisprudensi mengenai apakah tindakan Notaris/PPAT tersebut melanggar ketentuan Undang-Undang Jabatan Notaris (UUJN) dan Hukum Jabatan PPAT, khususnya terkait prinsip netralitas dan kewenangan penyimpanan dokumen.
Landasan Hukum Kewenangan Notaris dan PPAT.
1. Kewenangan Notaris (UUJN).
Notaris adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta autentik dan memiliki kewenangan lainnya yang diatur dalam Undang-Undang. Secara spesifik, Notaris memiliki kewenangan untuk membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan (Pasal 15 ayat (2) huruf f UUJN).
Terkait penyimpanan dokumen, Notaris secara utama berkewajiban untuk menyimpan minuta akta (naskah asli akta) yang merupakan bagian dari Protokol Notaris. Kewajiban Notaris meliputi:
Bertindak mandiri, jujur, tidak berpihak, dan menjaga kerahasiaan.
Memberikan pelayanan sesuai UUJN (Pasal 16 ayat 1 huruf e UUJN).
Penyimpanan dokumen atau sertipikat hak atas tanah milik penghadap (dokumen di luar Protokol Notaris) dalam rangka pengurusan untuk melaksanakan pengikatan jual beli (PPJB) dapat dikaitkan dengan Pasal 16 ayat (1) huruf a UUJN yang memberikan Notaris kewenangan untuk menyimpan dokumen yang berupa alas hak milik penghadap. Namun, penyimpanan dokumen di luar Protokol Notaris ini dianggap berada di luar kewenangan mutlak Notaris, karena tidak diatur secara eksplisit dalam UUJN.
2. Kewenangan PPAT (PP No. 24 Tahun 2016).
PPAT diangkat untuk menjalankan kewenangan dalam membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah, seperti Akta Jual Beli (AJB).
PPAT wajib menerapkan prinsip kehati-hatian untuk memastikan proses pembuatan akta dilakukan dengan penuh tanggung jawab dan akurat.
Kewajiban PPAT adalah memastikan peralihan hak atas tanah dibuktikan dengan akta yang dibuatnya (Pasal 37 ayat (1) PP Pendaftaran Tanah). Tidak ada ketentuan eksplisit dalam PPAT yang mengatur kewenangan PPAT untuk menyimpan sertipikat sebagai jaminan dalam perikatan (PPJB), yang notabene adalah ranah Notaris.
Analisis Yuridis Klausula Penyimpanan Sertipikat dalam PPJB
Klausula penyimpanan sertipikat oleh Notaris/PPAT dalam PPJB menimbulkan dualisme pandangan hukum:
A. Pandangan yang Mendukung (Tidak Melanggar Hukum Jabatan).
Notaris yang menahan sertipikat berdasarkan klausula PPJB dapat berargumen bahwa tindakannya tidak melanggar hukum dan tidak melanggar prinsip netralitas.
Dasar Hukum Pendukung:
Pelaksanaan Perjanjian Para Pihak (Pasal 1338 KUH Perdata): Notaris berpegang pada PPJB yang telah disepakati para pihak, di mana perjanjian tersebut berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.
Kewenangan Pengurusan (Pasal 16 ayat (1) huruf a UUJN):
Tindakan Notaris menahan dokumen diyakini sebagai pelaksanaan wewenangnya dalam rangka pengurusan untuk melaksanakan pengikatan jual beli.
Yurisprudensi PN Jakarta Barat No. 976/PDT.G/2019/PN.JKT.BRT: Dalam studi kasus ini, Majelis Hakim menyatakan gugatan terhadap Notaris (HL) yang menahan sertipikat tidak dapat diterima. Putusan tersebut menegaskan bahwa penahanan didasarkan pada PPJB yang mengikat, dan Notaris tidak memiliki kewenangan untuk menyerahkan alas hak tanpa persetujuan pihak lain yang terikat dalam PPJB.
B. Pandangan yang Menolak (Dianggap Pelanggaran Hukum Jabatan).
Praktik penyimpanan sertipikat, terutama ketika berfungsi sebagai “jaminan” pelunasan, dikategorikan sebagai pelanggaran hukum jabatan karena bertentangan dengan prinsip dasar dan kewenangan Notaris/PPAT.
Dasar Hukum Penolakan:
Tidak Ada Dasar Hukum Jelas (Pasal 1 UUJN dan Pasal 16 UUJN): Notaris berwenang menyimpan Minuta Akta (Protokol Notaris). Penyimpanan dokumen milik para pihak di luar Protokol Notaris dianggap tidak diatur secara eksplisit dalam UUJN, sehingga berpotensi melanggar wewenang.
Melanggar Prinsip Netralitas (Pasal 53 UUJN):
Penitipan dokumen di luar Protokol Notaris dapat memosisikan Notaris sebagai penerima kuasa penyimpanan, yang berisiko membuat Notaris berpihak dalam perjanjian dan melanggar larangan membuat akta untuk diri sendiri atau atas kuasa.
Yurisprudensi Mahkamah Agung (MA No. 630/K/Pdt/2023):
Terdapat putusan yang berpandangan bahwa Notaris tidak dapat menahan sertipikat karena tidak ada dasar hukum atau aturan yang jelas dalam akta pengikatan jual beli. Tindakan menahan sertipikat hak milik dari pemegang hak (penjual) dinilai melanggar ketentuan.
Dampak dan Sanksi Hukum.
Meskipun dalam kasus PN Jakarta Barat Notaris dinyatakan tidak bersalah, praktik penyimpanan sertipikat ini secara umum:
Dugaan Perbuatan Melawan Hukum (PMH): Notaris berisiko digugat atas PMH (Pasal 1365 KUH Perdata) oleh salah satu pihak yang merasa dirugikan akibat penahanan dokumen.
Tuntutan ini dapat mencemarkan nama baik Notaris.
Pelanggaran Kode Etik Notaris:
Meskipun tidak disebutkan secara spesifik pasal Kode Etik mana yang dilanggar dalam kasus ini, tindakan yang melanggar prinsip netralitas, jujur, dan tidak berpihak dapat dikenakan sanksi kode etik.
Sanksi Administratif dan Pidana:
Pelanggaran terhadap kewajiban jabatan yang diatur dalam UUJN (seperti kewajiban protokol) dapat dikenakan sanksi , termasuk kemungkinan sanksi pidana (Pasal 84 UUJN) jika melanggar kewajiban Protokol Notaris.
Kesimpulan.
Klausula penyimpanan sertipikat hak atas tanah pada Notaris/PPAT dalam Akta PPJB berada dalam posisi hukum yang ambigu dan rentan sengketa.
Meskipun sebagian yurisprudensi (PN Jakbar 976/2019) membenarkan tindakan Notaris sebagai pelaksanaan kewenangan berdasarkan kesepakatan para pihak (Pasal 16 ayat (1) huruf a UUJN dan Pasal 1338 KUH Perdata), pandangan hukum yang kuat lainnya (didukung MA 630/2023) menganggap praktik ini melanggar Hukum Jabatan Notaris.
Pelanggaran tersebut terjadi karena:
Kewenangan Notaris terbatas pada penyimpanan Protokol Notaris, bukan dokumen milik para pihak (sertipikat) di luar konteks AJB.
Tindakan Notaris/PPAT dapat dianggap melanggar prinsip netralitas dan memposisikan diri sebagai pihak yang berkuasa/penjamin, padahal Notaris wajib bertindak tidak berpihak.
Oleh karena itu, Notaris/PPAT harus sangat berhati-hati dalam menerima titipan sertipikat. Jika titipan tersebut dilakukan, harus didasarkan pada perjanjian penitipan yang terpisah dan jelas, serta memastikan Notaris tidak memposisikan diri sebagai pihak yang berwenang menahan dokumen melampaui kepentingan para pihak yang terikat.
mjw – jkt 24112025
