(Bali – NotaryNews) Kehadiran warga negara asing (WNA) di Indonesia, khususnya di daerah wisata seperti Bali, kerap diikuti dengan pembangunan vila dan rumah tinggal. Namun di balik geliat investasi tersebut, muncul persoalan hukum serius terkait status tanah dan bangunan. Untuk mengulas persoalan ini, NotaryNews melakukan wawancara khusus melalui sambungan seluler dengan Dr. I Made Pria Dharsana, S.H., M.Hum, akademisi dan pakar hukum agraria, pada pukul 11.30 WIT Sabtu, 20 Desember 2025.
NotaryNews:
Bagaimana Anda melihat fenomena meningkatnya pembangunan vila oleh WNA di Indonesia, khususnya di Bali?
Made Pria :
Fenomena tersebut tidak bisa dilepaskan dari dinamika pariwisata global dan mobilitas internasional. Bali sebagai destinasi wisata dunia menjadi magnet bagi warga negara asing yang ingin tinggal dalam jangka waktu lama. Kebutuhan hunian itu kemudian diwujudkan dalam pembangunan vila. Namun persoalannya, banyak pihak—baik WNA maupun mitra lokalnya tidak memahami atau bahkan mengabaikan batasan hukum hak atas tanah di Indonesia.
NotaryNews:
Apa prinsip dasar hukum pertanahan Indonesia yang sering dilanggar dalam praktik tersebut?
Made Pria :
Prinsip paling fundamental adalah asas nasionalitas dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Sejak awal, UUPA menegaskan bahwa hanya warga negara Indonesia yang dapat memiliki hak milik atas tanah. Warga negara asing secara tegas dilarang memiliki tanah, baik secara langsung maupun melalui rekayasa hukum. Tanah ditempatkan sebagai sumber daya strategis yang penguasaannya dibatasi demi kepentingan nasional.
NotaryNews:
Apakah berarti WNA sama sekali tidak memiliki akses hukum terhadap tanah di Indonesia?
Made Pria :
Tidak demikian. Hukum Indonesia tetap memberikan ruang yang terbatas dan bersyarat. WNA dapat menggunakan tanah melalui hak pakai atau hak sewa, sepanjang memenuhi persyaratan dan digunakan sesuai peruntukan. Ini merupakan bentuk keseimbangan antara kepentingan nasional dan kebutuhan global, sebagaimana juga dijelaskan oleh Boedi Harsono dalam Hukum Agraria Indonesia. Namun yang harus dipahami, hak tersebut bukanlah hak atas tanah, melainkan hak untuk menggunakan tanah dalam jangka waktu tertentu.
NotaryNews:
Bagaimana pengaturan terbaru mengenai hunian WNA?
Made Pria :
Pengaturan tersebut ditegaskan dalam PP Nomor 103 Tahun 2015, yang kemudian diperbarui melalui PP Nomor 18 Tahun 2021. Melalui regulasi ini, WNA diperbolehkan menempati rumah tinggal atau vila yang berdiri di atas tanah hak pakai atau tanah hak milik yang disewakan. Tetapi sekali lagi, yang diberikan adalah hak menggunakan, bukan hak menguasai atau memiliki tanah.
Apa implikasi yuridis UU Cipta Kerja dan PP 18/2021 terhadap kepemilikan apartemen oleh orang asing di atas HGB dan peran Notaris/PPAT?”
Kebijakan dalam UU Cipta Kerja dan PP Nomor 18 Tahun 2021 yang memperbolehkan orang asing memiliki unit apartemen di atas tanah Hak Guna Bangunan pada prinsipnya tidak menggeser asas penguasaan negara atas tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 dan UUPA. Negara tetap memegang kewenangan pengaturan, pengurusan, dan pengawasan atas tanah, sementara kepemilikan oleh orang asing bersifat terbatas, bersyarat, dan tidak melekat pada hak atas tanahnya, melainkan hanya pada satuan rumah susun. Dari sisi kepentingan nasional, kebijakan ini dimaksudkan untuk mendorong investasi dan kepastian hukum, namun harus diawasi secara ketat agar tidak menjadi sarana penguasaan tanah secara terselubung. Dalam praktik, Notaris dan PPAT memegang peran strategis melalui penerapan prinsip kehati-hatian, khususnya dalam memeriksa status subjek hukum, alas hak HGB, jangka waktu hak, serta kepatuhan terhadap ketentuan nilai dan perizinan, guna memastikan setiap akta yang dibuat sah, tertib, dan tidak bertentangan dengan hukum agraria nasional.”
NotaryNews:
Di mana letak persoalan hukum yang paling sering terjadi di lapangan?
Made Pria :
Persoalan muncul ketika praktik tidak sejalan dengan norma hukum. Salah satu yang sering terjadi adalah pembangunan vila di atas tanah yang bukan menjadi objek haknya. Ada bangunan yang melampaui batas bidang tanah sewa, bahkan ada vila yang berdiri di atas tanah pihak ketiga yang tidak pernah diperjanjikan sama sekali. Fakta ini biasanya baru terungkap ketika konflik muncul.
NotaryNews:
Bagaimana posisi hukum bangunan yang didirikan di atas tanah orang lain tanpa hak?
Made Pria :
Secara hukum, itu merupakan pelanggaran serius. Hukum agraria kita mengenal asas perlekatan, di mana bangunan yang melekat secara tetap pada tanah pada prinsipnya mengikuti status tanah tersebut. Subekti juga menegaskan bahwa bangunan mengikuti tanahnya, kecuali diperjanjikan lain secara sah. Artinya, bangunan vila yang didirikan tanpa hak atas tanah kehilangan perlindungan hukum sejak awal.
NotaryNews:
Apa konsekuensi hukumnya bagi pihak yang membangun tanpa hak?
Made Pria :
Dari sisi perdata, tindakan tersebut dapat dikualifikasikan sebagai perbuatan melawan hukum sebagaimana Pasal 1365 KUHPerdata. Pemilik tanah berhak menuntut pengosongan, pembongkaran bangunan, atau bahkan mengambil alih bangunan tersebut. Mahkamah Agung dalam Putusan Nomor 1794 K/Pdt/2012 menegaskan bahwa penguasaan tanah tanpa hak tidak dapat dibenarkan meskipun bangunan didirikan dengan biaya sendiri.
NotaryNews:
Apakah risikonya hanya perdata?
Made Pria :
Tidak. Risiko dapat meluas ke ranah administratif dan pidana, terutama jika pembangunan didasarkan pada izin yang tidak sesuai lokasi sebenarnya atau menggunakan data yang tidak benar. Maria S.W. Sumardjono mengingatkan bahwa pelanggaran pemanfaatan tanah tidak hanya merugikan pemilik hak, tetapi juga merusak ketertiban tata ruang dan kepastian hukum.
NotaryNews:
Bagaimana Bapak melihat peran Notaris dan PPAT dalam konteks ini?
Made Pria :
Perannya sangat strategis. Notaris bukan sekadar pencatat kehendak para pihak, melainkan penjaga kepastian hukum. Notaris dan PPAT wajib memastikan kejelasan status hak, batas bidang tanah, serta kesesuaian antara data yuridis dan penguasaan fisik. Habib Adjie dengan tegas menyebut bahwa ketidakjelasan objek tanah dalam akta merupakan sumber utama sengketa pertanahan.
NotaryNews:
Apa pesan penting bagi Notaris dan PPAT?
Made Pria :
Akta bukan formalitas administratif. Ia adalah instrumen kepastian hukum. Notaris dan PPAT harus berani menolak praktik penyelundupan hukum, termasuk perjanjian nominee dan pengaburan objek tanah. Profesionalisme, kehati-hatian, dan integritas profesi adalah kunci pencegahan konflik agraria.
NotaryNews:
Sebagai penutup, apa pelajaran utama dari persoalan ini?
Made Pria :
Pelajaran utamanya jelas: hak WNA atas tanah di Indonesia bersifat terbatas dan tidak pernah mencakup kepemilikan tanah. Ketika vila dibangun di atas tanah yang bukan menjadi objek haknya, maka sejak awal bangunan tersebut berdiri di atas risiko hukum yang serius. Besarnya investasi tidak bisa dijadikan alasan pembenar. Penegakan hukum yang konsisten dan profesionalisme Notaris serta PPAT adalah kunci menjaga keseimbangan antara investasi dan perlindungan hak atas tanah nasional. (Pramono)
