BPHTB 2025: Antara Keringanan Pajak dan Beban yang Tersisa
Oleh: Redaksi
Memasuki tahun fiskal 2025, pemerintah kembali mengutak-atik instrumen Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Pajak yang melekat pada setiap transaksi peralihan hak atas tanah dan bangunan ini kini memasuki babak baru setelah Kementerian Keuangan dan Direktorat Jenderal Pajak (DJP) menerbitkan kebijakan penyesuaian tarif serta batasan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Pejabat DJP, dalam konferensi pers awal September 2025 di Jakarta, menekankan bahwa perubahan tersebut bertujuan mengurangi beban masyarakat sekaligus menjaga penerimaan negara.
“Kami memahami kebutuhan masyarakat akan rumah tinggal pertama. Karena itu, pemerintah menyesuaikan batasan nilai tidak kena pajak agar keringanan lebih terasa, terutama bagi kelompok berpenghasilan menengah ke bawah,” ujar salah satu Direktur DJP.¹
Namun, di balik pernyataan optimistis itu, terselip dilema klasik: sejauh mana kebijakan ini mampu benar-benar meringankan beban rakyat tanpa mengorbankan fungsi fiskal daerah?
Keringanan di Satu Pintu, Beban di Pintu Lain
Dari sisi masyarakat berpenghasilan rendah, penyesuaian NPOPTKP memang memberi angin segar. Jika sebelumnya batasan cukup rendah sehingga rumah sederhana tetap terkena BPHTB, kini kenaikan ambang batas membuat banyak transaksi perolehan rumah pertama terbebas dari pungutan.
Meski demikian, kelompok masyarakat “ambang batas”—yang pendapatannya tidak tergolong miskin, tetapi juga jauh dari kategori kaya—merasa tetap terbebani. Kenaikan harga tanah dan bangunan yang tidak seimbang dengan penyesuaian tarif justru menimbulkan ilusi keringanan.
“BPHTB masih terasa berat bagi masyarakat urban yang harus membeli rumah dengan harga di atas NPOPTKP, padahal penghasilannya pas-pasan. Keringanan itu seolah hanya berlaku di atas kertas,” kritik seorang notaris senior di Jakarta.²
Hal serupa juga disampaikan akademisi hukum agraria Universitas Indonesia. Menurutnya, keadilan fiskal seharusnya tidak hanya diukur dari nominal tarif, melainkan juga dari distribusi manfaat. “Pemerintah perlu memperhatikan disparitas antar-daerah yang masih tinggi dalam penetapan NPOPTKP. Jangan sampai ada kesenjangan perlakuan antara kota besar dan daerah pinggiran,” ujarnya.³
Dasar Hukum yang Tak Kunjung Sederhana
Secara normatif, dasar hukum BPHTB tidak berubah: UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000
Diperinci melalui Peraturan Pemerintah (PP) No. 34 Tahun 2016 tentang Tarif BPHTB. Disempurnakan dengan PP No. 34 Tahun 2020 yang menyesuaikan tarif dan mekanisme.
Dalam regulasi tersebut, tarif BPHTB pada umumnya adalah 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi NPOPTKP. Meskipun terlihat sederhana, implementasi di lapangan sering memunculkan masalah teknis: mulai dari penentuan nilai objek pajak, perbedaan tafsir antara pemerintah pusat dan daerah, hingga potensi sengketa dengan wajib pajak.
Seorang praktisi hukum properti menilai bahwa sistem hukum BPHTB terlalu kaku. “Sifatnya nasional, tetapi implementasinya diserahkan ke daerah. Akibatnya, terjadi fragmentasi kebijakan yang menyulitkan wajib pajak,” katanya.⁴
Antara Kepentingan Fiskal dan Keadilan Sosial
Tidak dapat dimungkiri, BPHTB adalah salah satu sumber penerimaan penting bagi daerah otonom. Di sejumlah kota besar, BPHTB menyumbang hingga lebih dari 20% dari Pendapatan Asli Daerah (PAD). Maka, pemerintah daerah tentu tidak ingin kehilangan pundi-pundi tersebut.
Di sisi lain, fungsi BPHTB sebagai instrumen pemerataan akses tanah dan bangunan kerap terabaikan. Banyak warga menilai pajak ini justru menjadi hambatan utama dalam memperoleh hak atas tanah atau rumah.
“BPHTB seharusnya didesain sebagai instrumen redistribusi, bukan sekadar mesin kas,” tegas pakar fiskal Universitas Gadjah Mada.⁵
Tantangan Implementasi 2025
Kebijakan penyesuaian BPHTB 2025 membawa harapan sekaligus tantangan. Beberapa isu krusial yang harus segera dijawab pemerintah adalah:
1. Ketepatan Sasaran – Apakah keringanan benar-benar dinikmati oleh masyarakat menengah-bawah, atau justru memberi celah bagi spekulan properti?
2. Harmonisasi Pusat-Daerah – Disparitas NPOPTKP antar-daerah berpotensi menciptakan ketidakadilan fiskal.
3. Digitalisasi Layanan – Proses pembayaran dan validasi BPHTB masih sering terkendala birokrasi yang berbelit.
4. Kontrol Kenaikan Harga Tanah – Tanpa pengendalian harga tanah, keringanan pajak akan selalu tertelan oleh inflasi harga properti.
Jika isu-isu tersebut tidak ditangani, maka jargon “keringanan pajak” hanya akan menjadi retorika, sementara masyarakat tetap menanggung beban yang tersisa.
Penutup
BPHTB 2025 adalah cermin dilema klasik dalam politik hukum pajak di Indonesia: antara kebutuhan fiskal negara dan keadilan sosial bagi rakyat. Pemerintah boleh saja mengklaim bahwa kebijakan baru ini lebih adil, tetapi tanpa pengawasan ketat dan harmonisasi kebijakan, beban BPHTB akan tetap menghantui masyarakat.
Sumber-sumber:
1. Konferensi Pers DJP, Jakarta, 5 September 2025.
2. Wawancara notaris senior, dimuat di Bisnis Indonesia, 7 September 2025.
3. Wawancara akademisi UI, Harian Kompas, 10 September 2025.
4. Diskusi Hukum Properti, Himpunan Notaris Indonesia, Jakarta, Agustus 2025.
5. Pandangan pakar fiskal UGM, Seminar Nasional Pajak Daerah, Yogyakarta, 2 September 2025.
