NOTARIS BERTANYA MADE PRIA MENJAWAB
Rubrik ini kami sediakan bagi rekan-rekan Notaris PPAT khususnya dan juga maupun masyarakat umum untuk menjawab permasalah Anda. Kami siap membantu setiap permasalahan hukum Anda, jika diperlukan kami siap bertatap muka untuk pembahasan lebih serius. Tapi jika melalui rubrik ini Anda sudah merasa cukup tentunya itu sangat berarti tentunya kami bisa mengatasi permasalah Anda. Kali ini Saya memberikan ilustrasi permasalahan terkait kasus “Sewa Menyewa” yang dialami oleh saudara Leo (Pengusaha Di Bali) dan Rusdi yang menanyakan soal “Take Over”.
Berikut petikan tanya jawab kami dengan klien:
LEO : Apakah sewa – menyewa dengan sendirinya batal dengan beralihnya pemilikan atas tanah objek sewa tersebut? Ditanyakan oleh klien satu saat datang ke kantor, Leo seorang pengusaha.
MADE PRIA : Dalam Bab ketujuh Bagian Kesatu Pasal 1548 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata(KUH Perdata) disebutkan bahwa Sewa menyewa ialah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu, dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.
– Apa yang disewakan : semua jenis barang, baik yang tak bergerak ataupun yang bergerak dapat disewakan? Tentang aturan – aturan yang sama – sama berlaku terhadap penyewa rumah dan penyewa tanah.
– Jika membaca Pasal 16 Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria (UUPA) menyebutkan :
(1) Hak – hak tanah sebagaimana mana yang dimaksud Pasal 4 ayat (1) ialah :
a. Hak Milik
b. Hak Guna Usaha
c. Hak Guna Bangunan
d. Hak Pakai
e. Hak Sewa
f. Hak Membuka Lahan
g. Hak Memungut Hasil Hutan
h. Hak – Hak lain yang tidak termasuk dalam hak – hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan Undang – Undang serta hak – hak yang sifatnya sementara sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 53 UUPA.
– Selanjutnya Pasal 53 menyebutkan : (1) Hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang dimaksud dalam pasal 16 ayat 1 huruf h, ialah hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang dan hak sewa tanah pertanian diatur untuk membatasi sifat-sifatnya yang bertentangan dengan Undang-undang ini dan hak-hak tersebut diusahakan hapusnya di dalam waktu yang singkat.
Mempertegas ketentuan Pasal 6 ayat (1) huruf a jo. Pasal 53 ayat (1) apa yang dimaksud dengan Hak yang bersifat sementara, dan bagaimana semestinya negara harus hadir agar Hak-Hak atas tanah sewa tidak merugikan rakyat kita sendiri. Dalam Penjelasan II angka 7 UUPA menyebutkan :
“Dalam pada itu mengingat akan susunan masyarakat pertanian kita sebagai sekarang ini kiranya sementara waktu yang akan datang masih perlu dibuka kemungkinan adanya penggunaan tanah pertanian oleh orang-orang yang bukan pemiliknya, misalnya secara sewa, bagi-hasil, gadai dan lain sebagainya. Tetapi segala sesuatu harus diselenggarakan menurut ketentuan-ketentuan undang-undang dan peraturan-peraturan lainnya, yaitu untuk mencegah hubungan-hubungan hukum yang bersifat penindasan si lemah oleh si kuat (pasal 24, 41 dan 53).
Begitulah misalnya pemakaian tanah atas dasar sewa, perjanjian bagi-hasil, gadai dan sebagainya itu tidak boleh diserahkan pada persetujuan pihak-pihak yang berkepentingan sendiri atas dasar “freefight”, akan tetapi penguasa akan memberi ketentuan-ketentuan tentang cara dan syarat-syaratnya, agar dapat memenuhi pertimbangan keadilan dan dicegah cara-cara pemerasan di atas, nyatanya dalam praktek terdapat sewa menyewa tanah untuk bangunan yang belum diatur jangka waktu sewanya (lihat Pasal 44 dan 45 UUPA) dan tidak sebagai sewa – menyewa tanah pertanian yang bersifat sementara.
Ini mesti menjadi perhatian besar pemerintah apalagi terjadi sewa menyewa tanah oleh orang asing. Kembali kepada pertanyaan saudara Leo di atas : apakah sewa – menyewa batal dengan beralihnya pemilik tanah?
Sebagaimana diatur dalam Pasal 1576 KUH Perdata, dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang. Jika ada suatu perjanjian, yang demikian, si penyewa tidak berhak menuntut suatu ganti rugi apabila tidak ada suatu janji yang tegas.
Tetapi jika ada seperti tersebut belakangan ini, ia tidak diwajibkan mengosongkan barang yang disewa, selama ganti rugi yang terutang belum dilunasi. Jadi, beralihnya hak milik atas tanah kepada pemilik lain atas dasar jual beli maka sewa menyewa tetap berlaku sampai batas waktu sewa berakhir kecuali diperjanjikan lain.
TAKE OVER
RUSDI : Suatu waktu ada klien bernama Rusdi datang ke kantor menanyakan rencana take over bank dengan pembeli atas tanah dan rumahnya yang masih dijaminkan di bank X. Bagaimana prosesnya pengecekan Pak Made Pria sedangakan sertipikat masih dipasang Hak Tanggungan?
MADE PRIA : Sertipikat Hak Atas Tanah yang masih dibebani oleh Hak Tanggungan, apabila akan di lakukan jual – beli, terlebih dahulu penjual dan pembeli menyepakati proses transaksi dengan membuat Perjanjian Pengikatan Jual -Beli di Notaris. Di dalam Perjanjian, dapat dicantumkan klausul bahwa sertipikat objek jual – beli masih menjadi objek jaminan pada bank, serta klausul mengenai kesanggupan pembeli untuk melunasi hutang dari pemilik tanah di bank.
Setelah hutang dilunasi, maka pihak bank akan mengeluarkan surat roya yang menyatakan bahwa hutang pemilik tanah sudah lunas sehingga dapat dilakukan penghapusan pembebanan hak tanggungan di BPN. Kemudian sertipikat akan diserahkan kepada Notaris dan dapat dilakukan proses pengecekan sertipikat untuk kelanjutan dari proses transaksi jual – beli.
Setelah dilakukan pengecekan sertipikat dan sertipikat dinyatakan bebas sengketa, maka proses jual beli dapat dilanjutkan, yaitu pembeli melunasi harga jual – beli, dan jika masih terdapat kekurangan, pembayaran pajak – pajak, untuk selanjutnya dilakukan penandatangan Akta Jual – Beli dan proses balik nama di sertipikat.
Memang ada beberapa prosedur bank satu dengan bank lain tentang teknis pemberlakuan take over atas hutang debitur. Jika masih dalam tanggungan bank, sebaiknya dilakukan permohonan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah ( SKPT ) terlebih dahulu kepada kantor pertanahan agar jelas keadaan sertipikat tanah objek jual beli tersebut pada buku tanah di kantor Pertanahan, sehingga sebelum dilakukan take over sudah jelas keadaan objek jual -beli tersebut, sebagaimana di atur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Menteri Agraria Nomor 3 tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pasal 34 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 menyatakan bahwa :
“(1) Setiap orang yang berkepentingan berhak mengetahui data fisik dan data yuridis yang tersimpan di dalam peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah
2) Data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam daftar nama hanya terbuka bagi instansi Pemerintah tertentu untuk keperluan pelaksanaan tugasnya.”
Lebih lanjut ketentuan tersebut diatur dalam Pasal 187 Peraturan Menteri Agraria Nomor 3 tahun 1997 yang mengatur mengenai penyajian Informasi data fisik dan data yuridis menyatakan bahwa :
(1) Informasi tentang data fisik dan data yuridis yang ada pada peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah terbuka untuk umum dan dapat diberikan kepada pihak yang ber-kepentingan secara visual atau secara tertulis.
(2) Informasi tertulis tentang data fisik dan data yuridis mengenai sebidang tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan dalam bentuk Surat Keterangan Pendaftaran Tanah.
(3) Surat Keterangan Pendaftaran Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dibuat dengan bentuk sesuai daftar isian 209.”
Demikian yang dapat saya sampaikan Pak Leo dan Pak Rusdi, semoga setiap transaksi yang bapak laksanakan didasarkan atas ketentuan perundang – undangan yang berlaku dan selalu dengan kehati – hatian.
Sekian terima kasih.
I Made Pria Dharsana
1 Juni 2025
